부동산학개론 기출23회~20회 - 감정평가 3방식 관련 문제

개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?



① 토지가격비준표 작성의 기준

② 재산세 과세표준액 결정

③ 종합부동산세 과세표준액 결정

④ 국유지의 사용료 산정기준

⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시시점지가 산정


 정답 1번



평가대상부동산이 속한 지역과 사례부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는?(단, 격차내역은 사례부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결과값은 소수점 넷째자리에서 반올림함)



 비교항목

격차내역 

 기타조건

-2 

 환경조건

+3 

 가로조건

-1 

 접근조건

+4 

 행정적조건

0


① 1.031

② 1.033

③ 1.035

④ 1.037

⑤ 1.039


대상부동산/사례부동산 = 98/100 X 103/100 X 99/100 X 104/100 X 100/100


정답 5번



표준지공시지가의 이의신청에 관한 설명으로 틀린 것은?



① 토지소유자, 토지이용자 이외의 자는 표준공시지가에 대한 이의를 신청할 수 없다.

② 표준지공시지가의 이의신청은 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 신청할 수 있다.

③ 표준지공시지가의 이의신청서에는 신청인의 성명 및 주소, 표준지의 소재지ㆍ지목ㆍ실제용도ㆍ토지이용상황ㆍ주위환경 및 교통상황, 이의신청의 사유를 기재하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 표준지공시지가의 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.

⑤ 국토교통부장관은 표준지공시지가의 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.


이의신청에 대한 자격요건은 없음.


정답 1번


시산가격의 조정에 관한 설명으로 옳은 것은?



① 부동산가격은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.

② 시산가격의 조정은 감정평가 3면방식에 의해 산출한 시산가격을 산술평균하는 것만을 말한다.

③ 시산가격조정은 평가시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.

④ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이다.

⑤ 시산가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.


정답 3번



감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉠ 대상물건에 대한 평가액은 적정가격 또는 적정임료로 결정함을 원칙으로 한다.

㉡ 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다.

㉢ 건물의 감정평가를 위하여 감가수정을 하는 경우에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용한다.

㉣ 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

㉤ 건물의 평가는 거래사례비교법에 의함을 원칙으로 한다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ


( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?



  • 원가방식 : ( 가 )의 원리, 가격 - 원가법, 임료 - 적산법
  • 비교방식 : 시장성의 원리, 가격 - ( 나 ), 임료 - 임대사례비교법
  • 수익방식 : 수익성의 원리, 가격 - 수익환원법, 임료 - ( 다 )


① 가 - 형평성, 나 - 건물잔여법, 다 - 노선가식평가법

② 가 - 환가성, 나 - 상환기금법, 다 - 배분법

③ 가 - 비용성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 수익분석법

④ 가 - 효율성, 나 - 수익분석법, 다 - 현금흐름할인법

⑤ 가 - 공정성, 나- 거래사례비교법, 다 - 배분법


 정답 3번



감정평가에 관한 규칙의 용어 정의로 틀린 것은?



① 원가법은 기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

② 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 기준시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

③ 공시지가기준법은 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

④ 적산법은 기준시점에 있어서 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

⑤ 거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.


적산임료 = 기초가액 X 기대이율 + 필요제경비


정답 4번



부동산가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?



① 개별주택의 가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

② 지방자치단체가 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상을 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 해야 한다.

③ 표준주택 가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

④ 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 개별공시지가를 기준으로 한다.

⑤ 개별공시지가는 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한다.


감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 표준지공시지가를 기준으로 한다.


정답 4번

안토니류

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